Immobilienbranche: Die bevorstehende Marktrevolution

Alt trifft Neu: Der Bahnhof in Straßburg (Bild: privat)
Alt trifft Neu: Der Bahnhof in Straßburg (Bild: privat)

Der Immobilienbranche stehen spannende Zeiten bevor:  Nicht nur der demografische Wandel und eine damit einhergehende Veränderung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland oder die Zunahme von Home-Office und Home-Production werden die Immobiliennachfrage verändern. Auch das am 1. Juni 2015 in Kraft getretene „Bestellerprinzip“ wird die Immobilienbranche durchschütteln.

Sie kennen das alle: Steht ein Ortswechsel an oder werden die eigenen vier Wände zu klein, ist ein Umzug das nächste große ToDo. In der prä-digitalen Welt wurden dazu die Immobilienseiten der Tageszeitungen gewälzt. Dann kamen Immobilienscout24 und andere Webportale; der Markt wurde transparenter und die Suche bequemer.
Doch nach wie vor war der zukünftige Mieter der gekniffene: Neben der Mietkaution wurde ihm nämlich häufig auch noch die Maklerprovision auf‘s Auge gedrückt. Der Umzug war also im Regelfall nicht nur zeit- sondern auch kostenintensiv.

Dem will das „Bestellerprinzip“ nun Einhalt gebieten. Das System ist denkbar einfach: Wer den Makler bestellt, der zahlt ihn auch. Das klingt fair und gerecht und entspricht nicht nur dem gängigen Rechtsempfinden, sondern auch der üblichen Wirtschaftspraxis, die jedem Auftragsverhältnis zugrunde liegt.
Für die Makler allerdings könnte sich einiges ändern. Denn während die Vermieter bisher die gesamte Kostenlast in den meisten Fällen entspannt auf den zukünftigen Mieter abwälzen konnten, werden sie nun selbst zur Kasse gebeten. Wie viele Vermieter werden auf einen Makler zurückgreifen? Und wie viele werden stattdessen vielleicht die vielen Immobilienportale nutzen, und ihr Glück selbst versuchen?

Viele Makler werden ihre Geschäftsmodelle überdenken (müssen). Die reine Vermietung von Immobilien könnte auf Dauer zu kurz greifen und die Existenz gefährden. Denn nicht nur die Gesetzesnovelle sorgt für einen veränderten Markt – auch der demografische Wandel und die Veränderung der Arbeitswelt stellen neue Anforderungen an Immobilien und die Dienstleister, die diesen Markt bedienen.

Je mehr Menschen von zu Hause aus arbeiten, je trendiger Coworking wird, umso weniger Arbeits- und Bürofläche werden die Unternehmen zukünftig benötigen. Wir selbst sind ein gutes Beispiel. Noch vor sieben Jahren hatten wir in Köln ein 250qm-großes Büro. Heute arbeiten wir alle von zu Hause – in unterschiedlichen Regionen in Deutschland und sogar international. Wir haben die Arbeit zu unserem Lebensmittelpunkt mitgenommen und sind damit kein Einzelfall. Neben Unternehmen wie Cisco sind es zunehmend auch städtische Organisationen, die aus Kostengründen Büroflächen verkleinern. Der Luxus fester Büroräume für Mitarbeiter weicht zunehmend dem flexiblen Arbeitsplatz. Doch nicht nur Kosten- und Flexibilitätsgründe spielen eine Rolle. Auch die Verödung ganzer Regionen durch den demografischen Wandel ist schon heute und in Zukunft noch viel mehr eine echte Herausforderung für die Immobilienmärkte. Eine alternde Gesellschaft benötigt einen anderen Wohnkomfort, einen, auf den wir bislang noch kaum vorbereitet sind.  Eine mobile und digitale Gesellschaft konsumiert zunehmend mehr online. Auch das hat Auswirkungen auf Geschäftsimmobilien vor allem in kleineren Orten und Randlagen.

Wer als Immobilienmakler heute auf „business as usual“ setzt und keinen Plan B in der Tasche hat, wird es in Zukunft schwer haben. Nicht nur innovative Neu-Denker können alteingesessenen Maklern zum Problem werden, sondern zunehmend auch die Konkurrenz aus dem Ausland, die schon viel früher unter völlig anderen Wettbewerbsbedingungen ihre Geschäftsmodelle hat entwickeln müssen.

Ein Beispiel ist das Fortune 500-Unternehmen JLL aus den USA. Das Geschäftsmodell von JLL ist hochspannend – und neuerdings auch auf dem deutschen Markt zu haben. Neben der Vermittlung von Gewerbeimmobilien ist JLL nämlich auch ein Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen im Immobilienbereich. Auf der Webseite des Unternehmen heißt es: „Als Antwort auf sich verändernde Kundenerwartungen und Marktbedingungen stellen wir Expertenteams zusammen.

Und das ist meiner Meinung nach genau der Weg, den auch deutsche Immobilienmakler zukünftig gehen sollten. Weg von der reinen Vermittlung, hin zu einem Full-Service-Anbieter rund um die Immobilie.
Welche Angebote könnte eine solche Full-Service-Agentur bieten?

  • Wie wäre es z.B. mit einem Netzwerk von Mietrechtsberatern und Steuerberatern, angeschlossenen HR-Experten und spezialisierten Architekten, die Unternehmen bei der Einrichtung flexibler Arbeitsplätze helfen und die vorhandenen Büroflächen zu echten „Denkräumen“ und „Kommunikations-Oasen“ umfunktionieren oder individuelle Konzepte für mobile Arbeitsplätze entwickeln?
  • Oder wie wäre es, wenn sich Immobilienmakler zukünftig als Dienstleister mit Airbnb zusammentun?
  • Was würde passieren, wenn Immobilienmakler ein vertrauensvolles und gutes Netzwerk aus Handwerkern und Reparaturdiensten um sich scharen und zum „Allround-Versorger Ihrer Immobilie“ werden?
  • Was hielten Sie davon, wenn sich Immobilienmakler auf die Zielgruppe „60+“ spezialisieren und Dienstleistungsangebote anbieten für Menschen, die mit ihren Immobilien alt werden wollen?
  • Und wie würde sich wohl der Markt verändern, wenn Immobilienmakler zukünftig mit Innovation-Coaches wie uns zusammenarbeiten und sich kreative Nutzungskonzepte für schwer (oder gar nicht) vermittelbare Immobilien einfallen ließen?

Wie viele andere Branchen so steht auch die Immobilienbranche vor disruptiven Marktveränderungen. Das ist kein Grund, den Kopf in den Sand zu stecken – aber es ist ein Grund, aktiv zu werden.
In jeder Veränderung liegt die Chance, neue Standards zu setzen, „First-Mover“ zu sein und Märkte neu zu definieren.

Spannender geht es kaum!

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